W związku z artykułem autorstwa red. Magdaleny Roszkowskiej pt. „Dobrze, że mój ojciec tego nie widzi”, opublikowanym 3 lipca w „Tygodniku Warszawa”, dodatku stołecznym Gazety Wyborczej, przedstawiamy stanowisko Miasta Józefowa. Zależy nam na rzetelnej debacie publicznej i przekazywaniu mieszkańcom pełnych oraz prawdziwych informacji. Z przykrością odnotowujemy, że ww. publikacja zawiera szereg nieścisłości oraz informacji niezgodnych ze stanem faktycznym. W związku z tym wystąpimy o sprostowanie nieprawdziwych twierdzeń, w tym m.in. stwierdzenia „Burmistrz zaprzecza i buduje pięciokondygnacyjne bloki” czy określania terenu, na którym obecnie funkcjonuje supermarket Aldi, mianem „parku”.

Równie istotne są informacje, które w artykule w ogóle się nie pojawiły. Przed publikacją red. Magdalena Roszkowska skierowała do Urzędu Miasta kilkanaście pytań adresowanych do Burmistrza Miasta Józefowa. Zostały na nie udzielone wyczerpujące odpowiedzi. Zdecydowana większość tych informacji nie została jednak uwzględniona w opublikowanym tekście. Kierując się zasadą transparentności oraz prawem mieszkańców do rzetelnej informacji, publikujemy poniżej pełną treść pytań skierowanych do Urzędu Miasta oraz nasze odpowiedzi przekazane redakcji:

 

1. Ile wydał Pan decyzji o warunkach zabudowy działek dla zabudowy bliźniaczej w Józefowie w latach 2024, 2025 i 2026, jakie powierzchnie miały te działki?

 

W 2024 r. – 5 decyzji na budynki w zabudowie bliźniaczej, powierzchnie działek od 1537 m² do 3337 m²,

W 2025 r. – 14 decyzji na budynki w zabudowie bliźniaczej, powierzchnie działek od 785 m² do 2766 m²,

W 2026 r. – 4 decyzje na budynki w zabudowie bliźniaczej, powierzchnie działek od 929 m² do 1609 m².

 

2. Ile wydał Pan decyzji o warunkach zabudowy działek dla zabudowy szeregowej w Józefowie w latach 2024, 2025 i 2026, a także jakie powierzchnie miały te działki?

 

Nie było wydanych takich decyzji.

 

3. Ile wydanych w 2024, 2025 i 2026 roku decyzji o warunkach zabudowy działek zostało wydanych podmiotom inwestycyjno-deweloperskim a ile mieszkańcom realizującym własne potrzeby mieszkaniowe?

 

W 2024 r. - 123 decyzje o wz, z czego 14 dla deweloperów lub takich, w których była ustalona budowa minimum 2 budynków,

W 2025 r. – 141 decyzji o wz, z czego 19 dla deweloperów lub takich, w których była ustalona budowa minimum 2 budynków,

W 2026 – 67 decyzji o wz, z czego 8 dla deweloperów lub takich, w których była ustalona budowa minimum 2 budynków,

Razem to 331 decyzji i 41 dla deweloperów lub takich, w których była ustalona budowa minimum 2 budynków” (88% do 12 %)

 

4. Dlaczego wydaje Pan decyzję o warunkach zabudowy działek bez dodatkowych obostrzeń, które przeciwdziałałyby patodeweloperce?

 

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w oparciu o łączne spełnienie warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2026.538 t.j. z dnia 2026.04.20):

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest  zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej  zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania  zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy  architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności  wykorzystania terenu;

1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1199), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

 

Dla prawidłowego przeprowadzenia analizy zostało wydane rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2024.1116 z dnia 2024.07.25), w którym zostały ustalone zasady określania:

1) linii zabudowy;

2) maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej

nadziemnej intensywności zabudowy;

3) udziału powierzchni zabudowy;

4) szerokości elewacji frontowej;

5) wysokości zabudowy;

6) geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych);

7) minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;

8) minimalnej liczby miejsc do parkowania.

 

Oznacza to, że wydając każdą decyzję o warunkach zabudowy, niezależnie od wnioskodawcy (osoba fizyczna, prawna, właściciel terenu czy „deweloper”) obowiązują te same zasady i wymagania dla wszystkich wymienione powyżej.

W przywołanej ustawie oraz rozporządzeniu brak jest pojęć, takich jak „dodatkowe obostrzenia”.

 

5. Czy miejscowy plan zagospodorowania uchwalony 10 maja 2017 roku zezwala na to, by na działce o minimalnej powierzchni 800m2 postawić dwa wolnostojące budynki bliźniacze? Co dokładnie oznacza sformułowanie "zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działkach z zielenią o charakterze leśnym, realizowana w formie wolno stojącej lub bliźniaczej"?

 

Wymieniony plan miejscowy na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z zielenią o charakterze leśnym zezwala na zabudowę realizowaną w formie wolno stojącej lub bliźniaczej. W nomenklaturze ustawowej nie występuje nazwa „budynek wolnostojący bliźniaczy”, tylko budynek w zabudowie bliźniaczej lub budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący. Plan nie wprowadza liczbowej ograniczeń co do ilości budynków na działce.

 

6. Jak uzasadni Pan wydanie decyzji o warunkach zabudowy na działce obok Aldiego, na której mają powstać bloki o wysokości 17,5m, w jaki sposób ta zabudowa wpisuje się w koniecznośc spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa?

 

Uzasadnienie znajduje się w treści samej decyzji. Jej wydanie zostało poprzedzone sporządzeniem analizy urbanistyczno-architektonicznej, w której zostały określone parametry zabudowy w tym wysokość dla planowanej inwestycji wykazane z całego obszaru analizowanego. Budynki o tożsamej funkcji oraz o takiej wysokości znalazły się w obszarze analizy. Istotne jest to, że działkami sąsiadującymi w rozumieniu wyżej wymienionych przepisów są działki położone w całym obszarze analizy, nie tylko najbliższe działki. Działki z tego typu zabudową w obszarze analizy zostały zidentyfikowane, odczytane zostały na nich istniejące parametry zabudowy, które posłużyły do wyznaczenia parametrów zabudowy dla omawianej inwestycji. Co istotne urbanista zmniejszył wskaźnik powierzchni w stosunku do średniej wartości ze względu na dominującą w obszarze analizy istniejącą zabudowę jednorodzinną.

 

Decyzja o zmianie tej decyzji była również badana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze oraz ostatnio Wojewódzki Sąd Administracyjny, który nie dopatrzył się uchybień.

 

7. Czy obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania 21.MN+U dla działki 53/11 na rogu ul. Teatralnej i Małej pozwala na budowę na tej działce budynku wyłącznie usługowego?

 

Tak. Odsyłam do ogólnodostępnych ustaleń obowiązującego planu miejscowego: jozefow.e-mapa.net/?service=pln&request=getUstaleniaSzczegolowe&p=17&n=21.MN_U

 

8. Jak uzasadni Pan wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki przy ulicy Kościuszki, gdzie deweloper podzielił wolnostojące budynki na mniejsze lokale i wystapił o zgodę na podział działki pod własność? Jak Pana zdaniem można przeciwdziałać takiemu patozagęszczaniu przestrzeni?

 

Decyzja została wydana na podstawie sporządzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej i dotyczyła budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Inwestor skorzystał na etapie projektowania budynków z przepisów ustawy prawo budowlane, które dopuszcza w budynku mieszkalnym jednorodzinnym umieszczenie dwóch lokali mieszkalnych lub jednego lokalu mieszkalnego i jednego usługowego jeżeli ten nie przekracza 30% pow. całkowitej budynku.

Działaniem które skutecznie przeciwdziałałoby takiemu zagęszczeniu byłyby zmiany legislacyjne - należałoby zmienić definicje budynku mieszkalnego jednorodzinnego (art. 3 ustawy o prawie budowlanym), w której dopuszcza się wydzielenie dwóch lokali mieszkalnych w ramach takiego budynku.

 

9. Jak zamierza Pan zachować charakter Józefowa jako miasta-ogrodu, umożliwiając deweloperom maksymalizację zagęszczenia zabudowy?

Maksymalne zagęszczenie zabudowy nie jest pożądanym zjawiskiem. W decyzjach o warunkach zabudowy stosujemy i będziemy stosować zapisy które temu nie sprzyjają. To wraz z korektą i aktualizacją planów miejscowych pozwoli przeciwdziałać zmianom charakteru naszego miasta.

Należy podkreślić że decyzje dla deweloperów to ułamek wszystkich decyzji wydawanych w Józefowie. Nie są to decyzje uznaniowe, tylko oparte na analizach urbanistyczno-architektonicznych, a te z kolei zawierają parametry zabudowy obliczone na podstawie konkretnej zabudowy wokół.

 

10. Jak odbiera Pan sprzeciw mieszkańców dla postępującego zagęszczenia zabudowy?

 

Jest to reakcja na ogólnie postępujący proces zagęszczenia zabudowy wokół całej Warszawy. Mieszkańcy mają prawo do zgłaszania swoich uwag i niezadowolenia z tego powodu. W części kontrowersyjnych przypadków odbieram te uwagi jako jak najbardziej uzasadnione. Sytuacje takie dotyczą w szczególności starszych planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego, które są podatniejsze na „wyciskanie” parametrów, które jeszcze kilkanaście lat temu nie przyszło by nikomu do głowy. Presja inwestycyjna jest zjawiskiem dotyczącym całej aglomeracji warszawskiej i nie da się jej całkowicie wyeliminować. Można natomiast ograniczać jej negatywne skutki poprzez odpowiedzialną politykę przestrzenną z którą mamy do czynienia w Józefowie, oraz aktualizację planów miejscowych.

 

11. Ile wydał Pan zgód na wycinkę starodrzewu na działkach pod zabudowę bliźniaczą i szeregową w latach 2024, 2025 i 2026?

 

Decyzji związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zezwalającej na wycinkę drzew pod zabudowę jednorodzinną bliźniaczą wydano:

w 2024 r. – 7 szt.

w 2025 r. – 11 szt.

w 2026 r. - 7 szt.

Należy dodać, że w przypadku osób fizycznych, które usuwają drzewa z nieruchomości stanowiącej ich własność na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą stosuje się tryb zgłoszenia zamiaru usunięcia drzewa i takich zgłoszeń było 545 szt. w 2024 oraz 559 w 2025 roku.

 

12. Dlaczego zgodził się Pan na wycinkę starodrzewu na działkach 9.5, 9.6 i 10.5 usytuowanych róg ul. Obywatelskiej i ul. Wilsona w tym świerków posadzonych tam jeszcze przed wojną?

 

Sprawy dotyczące zezwoleń na usunięcie drzew na użytkach innych niż grunty leśne, należą do kompetencji Burmistrza zgodnie ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Drzewa zostały wskazane jako kolidujące z zagospodarowaniem terenu wynikającym z ostatecznych decyzji Starosty Otwockiego zatwierdzających projekty i udzielających pozwolenia na budowę. Na omawianym terenie usunięto świerki pospolite o obwodach mierzonych na wysokości 130 cm w przedziale od 30 do 76 cm. Zgodnie z tabelą wiekową drzew prof. dr Longina Majdeckiego drzewa te były w wieku od ok. 10 do 40 lat.

 

13. Czy jeśli na działce wytnie się wszystkie drzewa, to nadal jest o ona działką o charakterze leśnym?

 

Zgodnie z Ustawą o lasach, lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną lub przejściowo jej pozbawiony. Wycięcie wszystkich drzew nie zmienia automatycznie charakteru działki na gruncie prawa. Zgodnie z Ustawą o lasach, lasem jest grunt przeznaczony do produkcji leśnej lub zadrzewiony, nawet jeśli jest przejściowo pozbawiony drzew.

 

14. Jakie było uzasadnienie decyzji o wycięciu starodrzewu, który zamieszkiwał gatunek ptaka pod ochroną, na działce, na której obecnie stoi supermarket Aldi? Co zmieniło się w sytuacji tegoż starodrzewu, skoro wcześniej sąd zakazał jego wycinki?

 

Usunięcie drzew na terenie obecnego supermarketu Aldi związane było z kolizją z planowaną budową budynku handlowego wraz z parkingami, dojściami, dojazdami oraz niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Inwestor uzyskał decyzję z dnia 08.07.2022 r. Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Warszawie z dnia 8 lipca 2022 r., znak: WPN-I.6401.315.2022.AJC.2. RDOŚ zezwalającą na odstępstwo od zakazów obowiązujących wobec gatunku chronionego poprzez wycinkę drzewa. W decyzji wskazano, że drzewo było w złym stanie fitosanitarnym — było martwe, spróchniałe, porażone grzybem i groziło złamaniem, przez co stanowiło zagrożenie dla mienia, zdrowia i życia ludzi. RDOŚ uznał również, że brak jest rozwiązań alternatywnych, a wydanie zezwolenia nie wpłynie szkodliwie na zachowanie właściwego stanu ochrony populacji dzięcioła dużego. Jednocześnie określono warunki kompensacji przyrodniczej, w tym montaż budek lęgowych. Co zmieniło się w sytuacji tegoż starodrzewu, skoro wcześniej sąd zakazał jego wycinki? Organ nie dysponuje informacją o orzeczeniu sądu zakazującym usunięcia drzewa, którego dotyczy niniejsze pytanie. W aktach sprawy brak jest takiego rozstrzygnięcia. W związku z powyższym proszę o doprecyzowanie pytania poprzez wskazanie sygnatury postępowania sądowego, daty orzeczenia oraz sądu, który miał wydać zakaz wycinki.

 

15. Jakie było uzasadnienie decyzji o podziale działek pod własność pod adresem Lipowa 5 A-H, na której działki mają teraz powierzchnię około 250m2?

 

Podział nieruchomości przy ul. Lipowej 5 A-H został zatwierdzony na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te dopuszczają zatwierdzenie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego w ściśle i literalnie wymienionych w niej celach. Przedmiotowa działka przed jej podziałem była zabudowana budynkami mieszkalnymi, które wzniesiono na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez właściwy organ – Starostę Otwockiego. Wydzielenie nieruchomości nastąpiło w celu wyodrębnienia działki budowlanej, niezbędnej do prawidłowego korzystania z budynku mieszkalnego.

Wydzielane działki spełniają definicję działek budowlanych w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

16. Dlaczego w styczniu 2024 roku dokonał Pan nowego podziału powierzchni działek i z dwóch działek leśnych zrobił Pan trzy działki leśne pod zabudowę jednorodzinną tzn. 10.5, 9.5 i 9.6?

 

Dwie nieruchomości gminne położone u zbiegu ulic Wilsona i Obywatelskiej w Józefowie stanowiły działki ewidencyjne:

• nr 9/3 o powierzchni 0,1330 ha, której wielkość była większa od minimalnej powierzchni dopuszczanej przez obowiązujący w tym rejonie plan miejscowy (minimalna powierzchnia to 0,0800 ha),

• nr 10/3 o powierzchni 0,0782 ha, której powierzchnia była mniejsza niż minimalna powierzchnia dopuszczana przez plan miejscowy (minimalna powierzchnia to 0,0800 ha).

Zgodnie z ewidencją gruntów prowadzoną przez Starostę Otwockiego działki te stanowiły użytki oznaczone odpowiednio symbolami „B” i ”Bp” (czyli nie były to działki leśne), którymi oznacza się tereny mieszkaniowe oraz zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (przeznaczone pod zabudowę). Gdyby działki stanowiły grunty leśne, w ewidencji gruntów byłyby oznaczone symbolem „Ls”. Notabene, działki były wcześniej zabudowane budynkiem wielorodzinnym (z sześcioma mieszkaniami komunalnymi) oraz budynkami gospodarczymi (m.i. komórki lokatorskie, wychodki).

 

Miasto podzieliło wyżej wymienione nieruchomości w celu:

1. wydzielenia gruntów na poszerzenie ulicy Wilsona – działki nr 9/4 i nr 10/4,

2. wydzielenia części gruntu z działki ewidencyjnej nr 9/3 w celu powiększenia działki ewidencyjnej nr 10/3, tak aby normatyw powierzchniowy działek po ich połączeniu był zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

 

W uzasadnieniu decyzji podziałowej tych nieruchomości jasno sformułowano cel podziału:

„W wyniku podziału powstały dwie niezależne nieruchomości:

• działka nr 9/5 o pow. 0,1000 ha, która jest zgodna z planem miejscowym pod zabudowę jednorodzinną,

• działki nr 9/6 i nr 10/5 o łącznej pow. 0,1072 ha, również zgodnej z planem miejscowym pod zabudowę jednorodzinną”.

 

17. Ile wydał Pan zgód na podział działki pod własność w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej w latach 2024, 2025, 2026 w ten sposób że po podziale działka nie spełniała warunku minimalnej powierzchni?

 

W latach 2024, 2025, 2026 w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomości, to jest niezależnie od ustaleń planu, zostało wydanych 10 decyzji zatwierdzających podziały działek pod zabudowę bliźniaczą. Stanowi to śladową ilość działek w skali całego Józefowa – w którym mamy ponad 16 tysięcy działek ewidencyjnych.

Natomiast w przypadku zabudowy szeregowej nie było w ogóle takich decyzji.

 

18. Ile działek z tytułu takiego podziału ma mniejszą powierzchnię niż minimalna powierzchnia założona w planach?

 

W wyniku podziałów geodezyjnych dokonywanych w latach 2024, 2025, 2026 powstało 34 działek zabudowanych zabudową bliźniaczą o powierzchni mniejszej niż założona w planach.